万达商业变革之路 开启服务型商业新纪元
2015年1-11月，万达商业实现合同销售额1361亿元，同比增长7.7%。从20世纪90年代至今，万达经历了四次脱胎换骨的转型，从单一的房地产企业转向了以商业为主，融合金融、文旅、电商等多个业态的综合性房企，成为千亿房企中唯一一家商业地产“大鳄”。
2015年，万达最引人瞩目的是全面开展第四次、“去地产化”的轻资产模式转型。万达全年一面大刀阔斧的推进改革，另一方面仍以销售为主，凭借其独特的产品组合和营销创新，实现了销售增长。
图：万达的四次转型
随着中国房地产市场步入中高速发展的新常态，房地产行业正加速迈向服务竞争的时代。而商业地产开发投资量过大、商业竞争加剧等市场环境的变化，促进万达商业积极地推进以“去地产化、轻资产运营”为核心的服务业转型，成为万达2015年的战略核心，也是万达的第四次转型。第四次转型与前三次转型有本质的不同，前三次转型企业仍以房地产为主，此次则转向以服务业为主，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。
图：万达商业2015年经营大事件
纵观万达2015年的发展动态，万达围绕“去地产化、轻资产运营”进行了一系列的变革创新，从与投资机构合作启动轻资产运营模式，到联合快钱推出首个商业地产众筹项目，再到飞凡电商的正式上线等，使得其商业运营能力日渐凸显，为企业未来的健康可持续发展奠定了良好的基础。但完全的去房地产化并非一蹴而就，万达现阶段仍以物业销售为主，为企业贡献了主要业绩。
确保物业销售为主体的稳定增长，租赁收入增幅超三成欲转型“包租公”
图：万达商业2015年上半年和1-11月合同销售金额、构成及租金收入
凭借独特的产品组合优势，万达对于住宅市场的波动具有较强的适应能力，业绩实现了稳定增长。2015年1-11月实现合同销售额1361亿元，同比增长7.7%；租赁收入129亿元，同比增长31.7%。就同比增长率而言，租赁收入远大于合同销售额。
从合同销售金额的构成来看，住宅与商业规模基本相当。万达的开发及销售物业包括商铺、写字楼、SOHO、住宅楼等，其中住宅业务销售占比为49.2%，商业占比为48.9%。
投资物业注重体验式业态占比，销售物业聚焦刚需抓主流
万达的产品线从第一代商业地产单店、第二代商业地产组合店到第三代城市综合体，再到现在的第四代万达城，经过了四次产品蝶变，使得商业生态圈的内涵进一步扩大。其中，明星产品“万达广场”经历了三代升级，定位于中端消费，以体验式为主导，提供餐饮、零售、娱乐和生活服务等一站式购物、娱乐、休闲体验；2014年新面世的产品线“万达城”以当地文化或旅游主题为特色，总体规划分期开发的多功能综合体，突出文化与旅游的概念，旨在通过提供多种娱乐及零售服务将万达城打造为旅游胜地。
图：万达广场和万达城住宅销售前十项目各档次产品数量占比
从业务构成来看，万达的业务主要包含投资物业和销售物业，其中投资物业主要包括万达广场和万达城的购物中心及文化娱乐项目，销售物业包含围绕购物中心推出的步行街商铺、住宅物业及适应当地经济发展特点的写字楼和SOHO产品。
