历史上美国、日本等房地产泡沫破灭前后

  人类历史上最早可考证的房地产泡沫,发生在1923-1926年,这就是美国佛罗里达州的房地产热。20世纪目睹了美国作为超级大国的兴起。事实上,从19世纪最后30年开始,美国经济就呈现出一种跨跃式发展的态势。进入20世纪后,美国的经济更是快速发展,让英、法、德、日等望尘莫及。在第一次世界大战前夕的1913年,美国的工业生产已经占世界总额的三分之一以上,超过了英、法、德、日的总和。
 
  到了20世纪20年代初,美国经济欣欣向荣,工作机会多,待遇优厚,除了本薪外又有休假,人人都在享受经济发达带来的繁荣,同时中产阶级也开始买得起私家车,可以自由驾车旅行,不再受制于火车了。由于经济的发展,美国人开始变得物质主义、拜金主义起来,一切只注重享受。天性乐观的美国人,现在更是花钱如流水――买车、买房、度假……沉浸在幸福之中的美国人相信,20世纪的美国将会“永久繁荣”。
 
  美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。当时,股票天天涨,很多投资者都一跃成为富翁,房地产市场也是一片欣欣向荣。看上去,只要进行合适的投资,任何人都可以发财致富。
 
  旅游的兴起(社会需求下的投资价值产生)
 
  佛罗里达州位于美国的东南端,靠近古巴。佛罗里达的气候有些类似中国的海南岛,冬季温暖湿润。相比北方的寒冬冰雪,这里冬季的气候更为宜人,于是它就成了美国人的冬日度假的胜地,来佛罗里达度假一时蔚然成风。尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛,更是成了美国富人聚集的天堂。棕榈滩岛东临墨西哥暖流,岛上草木茂盛,海滩上满布高大的棕榈树,优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中也名列前茅。优美的自然风光,不但使棕榈滩成了世界各地旅游者心目中向往的天堂,更吸引了来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部地带的有钱人来此避寒。每到旅游旺季,那些富翁便纷纷南下,就如同加拿大黑雁一样那样有规律,令人印象深刻。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此这多,有人形象地说“美国四分之一的财富在这里流动。”
 
  在第一次世界大战之前,由于地处偏僻,佛罗里达的土地均价一直较美国其它地方低得多。然而,由于汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次大战结束后,许多拥有汽车的旅游者在冬季纷纷涌向佛罗里达,在那里休闲度假。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都,非法的赌场、酒吧充斥迈阿密市――佛罗里达最繁华的城市。
 
  冬季的度假热潮,对佛罗里达产生了很大的影响。在1920以前,大多数来佛罗里达的人是一些上了年纪的人、富翁或者来此休养的病人。但随着佛罗里达的旅游业开始兴旺发达,许多年龄较轻的中产阶级开始来到佛罗里达。对他们来说他们更愿意在这里购买一个冬天度假的小屋或买块土地作为日后定居的理想场所。于是房地产也跟着逐渐繁荣起来。许多眼光敏锐的投资人看准了这一点,便到这里来,迫不及待地购买房地产。佛罗里达成了很多人心目中理想的投资地。
 
  政府的支持(政策引导)
 
  佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施,甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施,以吸引旅游者和投资者。于是,到了20年代初,佛罗里达的房地产进入了一个新的阶段。在迈阿密近海的200公里地段,各种建设项目如雨后春笋般四处矗立。沼泽地的水抽干了,铺上新的道路。高楼大厦遍地开花,高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄处处林立,临海公寓更是抢手……整个佛罗里达都变成了一个大工地。
 
  1923-1926年,佛罗里达的人口成几何数增长,而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年竟高达400万美元。当时买土地的定金是10%,因此土地价格每升10%,炒家的利润便是100%!与土地相比,房子的价格升幅更是惊人。一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是。
 
  疯狂的投机 (快速赚钱效应的驱使)
 
  随着房地产价格的飙升,购房者的羊群效应行为使这股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。有一个数据能说明当时的疯狂:据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了两千多家地产公司,当时该市仅7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做房地产买卖!<<迈阿密先驱报>>因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。到佛田罗里达投资成了美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车轮船上,挤满了做发财梦的美国人。
 
  一时间,无数的财富竞相投入到佛罗里达,市区街道两侧的房屋均被高价买下,甚至連郊区尚未规划的土地也分区卖出。事实上,这些买房地产的投机者根本不在乎房子的位置何处,因为他们买房子不是为了自住,而是等待它上涨后抛出,从中获得差价。
 
  银行推波助澜(资金驱动型投机)
 
  在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者的行列。银行通常是保守的,其贷款主要是按借款人的还贷能力而定。但在疯狂的时刻,也很难保持清醒的头脑。随着房地产价格的不断升高,银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。银行并不是忘了行规,但你不做生意,其它银行抢着做。
 
  投资者甚至不需要很多钱。因为他们很容易地从银行获得贷款。佛罗里达当地银行宽松的贷款条件给这股房地产热火上加油。一般人在购房时只需10%的首付,其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息,就可以坐等一个好时机将房子转卖出去,而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后,所赚得的利润可达十倍以上!在最狂热的时候,地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。
 
  

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